등기부등본 보는 법 A to Z: 전세 사기 피하는 필수 생존 지식
집 계약 전 필수! 표제부, 갑구, 을구의 의미와 반드시 확인해야 할 위험 신호를 완벽하게 분석해드립니다.
2023년 한 해에만 전세 사기 피해액이 1조 원을 넘었습니다. 피해자의 90% 이상이 "등기부등본을 제대로 확인하지 않았다"고 답했습니다. 이 가이드 하나면 당신의 보증금을 지킬 수 있습니다.
📢 실제 사례: 2억 전세금을 날린 김모씨의 이야기
서울 강서구에 거주하던 김모씨(32세)는 2022년 보증금 2억 원에 빌라를 계약했습니다. 공인중개사가 보여준 등기부등본을 대충 훑어보고 "괜찮다"는 말만 믿고 계약했죠.
하지만 1년 후 집주인이 잠적했고, 알고 보니 근저당권 1억 5천만 원 + 선순위 전세 보증금 1억 원이 이미 설정되어 있었습니다. 집 시세는 2억 5천만 원.
경매로 넘어갔고 김씨가 받은 돈은 단 1,000만 원. 나머지 1억 9천만 원은 날렸습니다.
만약 을구의 근저당권만 제대로 확인했어도 막을 수 있었던 비극입니다.
💡 3초 요약
- 표제부: 내가 계약하려는 집주소와 일치하는지 확인
- 갑구: 집주인(소유자)이 계약자와 동일인인지 확인
- 을구: 빚(근저당권)이 얼마나 있는지 확인 (가장 중요!)
📋 등기부등본 발급 방법 (5분 완성)
Step-by-Step 발급 가이드
-
1
인터넷등기소 접속
www.iros.go.kr 접속 → 상단 메뉴 '열람/발급' 클릭 -
2
부동산 검색
주소 또는 고유번호로 검색 (계약서에 적힌 주소 그대로 입력) -
3
등기사항전부증명서 선택
⚠️ '등기사항일부증명서'가 아닌 '전부증명서'를 선택해야 합니다! -
4
결제 및 다운로드
PC 1,000원 / 모바일 700원 (간편인증 가능)
1. 표제부: 집의 신분증
건물의 주소, 면적, 용도 등이 적혀 있습니다. 계약서상의 주소와 100% 일치해야 합니다.
| 항목 | 확인 내용 | 주의사항 |
|---|---|---|
| 소재지번 | 서울시 강남구 역삼동 123-45 | 계약서와 1글자라도 다르면 안 됨 |
| 건물명칭 | ○○빌라 101동 502호 | 동, 호수까지 정확히 일치해야 함 |
| 건물 용도 | 공동주택(아파트/다세대) | '근린생활시설'이면 대출 불가능할 수 있음 |
| 전유면적 | 59.98㎡ (약 18평) | 공급면적과 전용면적 구분 필요 |
- 다세대주택(빌라)은 동, 호수까지 정확히 일치해야 합니다
- '근린생활시설'로 표기되어 있으면 전세자금대출이 불가능할 수 있습니다
- 위반건축물로 표시되어 있으면 전세보증보험 가입이 거절됩니다
2. 갑구: 소유권에 관한 사항
현재 집주인이 누구인지, 소유권에 문제가 없는지 보여줍니다. 가장 마지막 순위의 소유자가 현재 집주인입니다.
✅ 반드시 확인해야 할 것
1. 소유자 일치 여부
계약하러 나온 사람의 신분증과 등기부상 소유자의 이름, 주민번호 앞자리가 일치하는지 확인하세요.
💡 대리인이 나왔다면? → 위임장 + 인감증명서(본인발급) 필수
2. 소유권 이전 이력
최근 1년 내에 소유권이 여러 번 바뀌었다면 의심해봐야 합니다. 전세 사기범들이 자주 쓰는 수법입니다.
❌ 즉시 계약 중단해야 하는 위험 신호
집주인이 빚을 갚지 못해 법원이 재산을 동결한 상태입니다. 계약하면 100% 피해를 봅니다.
소유권 분쟁이 진행 중이거나 예정되어 있다는 뜻입니다. 절대 계약하지 마세요.
이미 경매가 시작되었습니다. 계약하면 보증금을 한 푼도 못 받을 수 있습니다.
실제 소유자가 신탁회사입니다. 반드시 신탁원부를 확인하고 수탁자의 임대차 동의서를 받아야 합니다. 전문가 상담 필수!
3. 을구: 소유권 이외의 권리 (빚) - 가장 중요!
이 집을 담보로 빚이 얼마나 있는지 보여줍니다. 깡통전세를 피하기 위해 가장 꼼꼼히 봐야 하는 부분입니다.
🔍 근저당권 읽는 법
등기부등본 을구 예시:
순위번호: 1
등기목적: 근저당권설정
접수일자: 2023년 3월 15일
채권최고액: 금 180,000,000원
채무자: 홍길동
근저당권자: ○○은행
💰 채권최고액 vs 실제 대출금
채권최고액 1억 8천만 원이라고 해서 실제 대출금이 1억 8천만 원은 아닙니다. 보통 실제 대출금은 채권최고액의 70~80% 수준입니다.
계산 예시:
채권최고액: 1억 8천만 원
→ 실제 대출금 추정: 1억 2천만 원 ~ 1억 4천만 원
⚠️ 하지만 안전을 위해서는 채권최고액 전액(1억 8천)을 빚으로 계산해야 합니다!
📊 안전한 집 계산 공식
(근저당권 설정액 + 내 전세 보증금)
≤ 집 시세의 70%
📝 실전 계산 예시
✅ 안전한 경우
- • 집 시세: 4억 원
- • 근저당권: 1억 원
- • 내 전세금: 1억 5천만 원
- → 합계 2억 5천만 원 (시세의 62.5%) ✅ 안전
❌ 위험한 경우 (깡통전세)
- • 집 시세: 3억 원
- • 근저당권: 1억 5천만 원
- • 내 전세금: 1억 5천만 원
- → 합계 3억 원 (시세의 100%) ❌ 매우 위험!
🎯 말소된 권리 vs 살아있는 권리
등기부등본에는 과거에 있었다가 사라진 권리도 모두 기록됩니다. 빨간 줄(밑줄)이 그어진 권리는 이미 말소된 것이므로 계산에서 제외합니다.
살아있는 권리 (계산 O)
밑줄 없이 그대로 표시된 근저당권, 전세권 등
말소된 권리 (계산 X)
빨간 줄이 그어진 권리 (이미 해지됨)
📚 관련 법령 및 근거
- • 부동산등기법 제14조 (등기사항증명서의 발급)
- • 주택임대차보호법 제3조 (대항력의 취득)
- • 주택임대차보호법 제3조의2 (보증금의 회수)
- • 민법 제303조 (저당권의 효력)
자주 묻는 질문 (FAQ)
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